東京での有効活用（相続対策）に失敗しないために！　株式会社brands | 東京で相続問題のお悩みなら経験豊富な専門家までご相談ください

当社、株式会社brandsは、

相続コンサルティングに特化した会社です。

2011年（平成23年）以来、多くの有効活用に

携わり、「失敗しない有効活用」のために、

相続対策として検討する有効活用から、

資産の最大化・・・を目的として、検討する

有効活用迄、あらゆる有効活用に携わって、

まいりました。

毎月、毎年・・・と相談を受ける中で、

「相続対策」としての有効活用か、

「資産の最大化」としての有効活用か、

で目的は異なりますが、

「相続対策」として行う「失敗しない有効活用」

には、幾つかの要素があります。

①土地のポテンシャル

②間取・プランニング（ターゲット選定）

③賃料収入（仕様・企画）

④請負価格（建築費用）

⑤建築会社

⑥資金計画（資金調達・借入）

⑦管理会社

⑧出口戦略

が主だったもので、①乃至⑧については、

箇条書きにするため詳細には記載していませんが、

かなり細かい内容迄、含まれます。

上記とは、順番が異なりますが、

「失敗しない有効活用」の要素として、

「賃料収入」があります。

有効活用とは、つまりは、既にある

資産をどの様に有効に活用するのか・・・

ということですから、一番手取り早いのが、

現状のまま、第三者に賃貸して、賃料を得る事。

とはいうものの、一般的に「有効活用」と言うと、

賃貸アパートや賃貸マンションを建築して、

賃料収入を得る事・・・と指すため、今般は、

有効活用と言えども、アパートやマンションを

建築することを念頭に置いたうえで、

「失敗しない有効活用」について触れます。

有効活用を行う場合、

・既存で存する土地の有効活用をされる場合

・新たに有効活用に適した土地を探される場合

との２種類がありますが、

当社、株式会社brandsでは、地主様が顧客である

ことが多いことから、前者である

「既存で存する土地の有効活用をされる場合」

として、進めます。

既存で土地を所有するため、土地に対して要する

コストは、継続的に要するコストは、固都税。

初期投資は、原則：０とします。

当然、有効活用ですから、この土地の上に建物を

建築しますが、有効活用や投資用（収益）不動産

の１つの指標として、「利回り」という考え方が

あります。

とはいえ、この「利回り」にも、様々な「利回り」

があり、単純なものから、複雑なものまで、また、

マニアックなものまで、本当に様々ですが、今回は

分かり易くするため、最も単純な「表面利回り」

と呼ばれるもので説明しますと、

「利回り」とは、「収入÷投資金額」となります。

例えば、１億円のアパート建築して、年間に

５００万円の家賃収入があれば、

５００万円　÷　1億円　＝　０．０５

つまり、正面利回り：５%です。

家賃が、６００万円であれば、６％です。

よくある有効活用の提案において、

ハウスメーカーや、アパート建築会社、

マンション建築会社が強くアピールしてくるのが、

この「表面利回り」です。

ここで、問題になるのが、

ハウスメーカーや、アパート建築会社、

マンション建築会社の営業マンのゴールは、

建築を約束する「請負契約」の締結です。

決して、有効活用を検討されている方の、

「相続対策」としての最大限の効果・発揮

ではありません。

そのため、昨今のせちがらい世の中、建築業界は、

仕事の奪い合いという鎬の削りあいという中で、

お客様から選んでいただくためには、１つの指標

である「表面利回り」をアピールします。

そう、算出式は、「収入÷投資金額」。

ハウスメーカーも、アパート建築会社も、

マンション建築会社も、企業ですから、

当然、必要となる最低限の利益があります。

そのため、計画する建物については、

各社、工法や、建材は違えど、お客様へ提案する

建築価格（投資金額）には、限界があります。

それでも、どうしても、お客様と契約をしたい！

・・・となると、多くの建築会社は、

「利回り」を計算するために必要な２つの数字の

内の１つである「収入」の数字に変更を加えます。

お客様へ提案するプレゼンの資料には、必ず、

「想定」と記載されていたり、プレゼン資料の

片隅に小さな文字で「想定」と書かれています。

その数字を信じて、請負契約を締結して、

建築し、建物の引渡しを受け、実際に賃貸募集を

しても、想定賃料での入居が無い・・・という方が

非常に多くいらっしゃいます。

となると・・・金融機関からの融資を受けて

建築したお客様は、金融機関への返済が早くも

滞ってしまいます。

では、なぜ、こんなことになるのか？

・・・前述の通り、「想定賃料」は、

「想定」と付くことで許される提案賃料であり、

「保証」された賃料でもなく、「適正」賃料でも

ないからです。

では、どうすべきだったのか？

当社、株式会社brandsの代表取締役で、

相続コンサルタントである佐藤雄樹は、

年間に100件以上のセミナー講演や、

研修講師を務めます。

2019年も160件弱のセミナー、研修にて講師を

努めましたが、賃貸オーナー向けや、

有効活用を検討されているお客様向けセミナーにて

毎回、口を酸っぱくして申し上げている内容が、

有効活用は、「賃貸経営」であり、

検討されるお客様は「経営者」である。

経営者として、数千万円、数億円もの

リスクを負う事業を行うにもかかわらず、

全て人の言うなりで、何ら裏付けも取らない

・・・なんてこと、ありえない！

経営者である自覚を持つべき！

という内容です。

とはいえ、今回で言う、この賃料の部分、

不動産なんて、難しくて素人には、

手は出せない・・・という方も多いです。

そんな時に「失敗しない有効活用」の請負人として

当社、株式会社brandsが、お客様の有効活用の

サポートを行います。

ご自身でできる比較的簡単な内容から、

有効活用のプロであり、独自のネットワークを

有する当社でしかできない内容迄、

ご説明致します。

また、当然ながら、お客様の求める相続対策に

最も適した有効活用の企画、プラン、

ターゲットの設定、建築会社の選定、

ファイナンス（資金調達のお手伝い）

から、事業収支の組み立て、

金融機関へのプレゼン資料の作成のサポートが

可能です。

また、相続対策全体に対するコンサルティングも

対応できますので、そもそも有効活用が必要か、

他にも選択肢は無いのか・・・もっと、効率的、

効果的な選択肢はないのか・・・迄、

相続コンサルティング会社として、

税理士御用達、弁護士御用達とされる当社、

株式会社brands迄、どうぞ、ご相談下さい。