失敗しない有効活用
相続対策としてハウスメーカー、アパート、マンション会社から提案される有効活用・・・相続コンサルティング会社である株式会社brandsは、有効活用のサポートも致します。

失敗しない有効活用のために・・・

有効活用の成功要因

当社、株式会社brandsは、

相続コンサルティングに特化した会社です。

2011年(平成23年)以来、多くの有効活用

携わり、「失敗しない有効活用」のために、

相続対策として検討する有効活用から、

資産の最大化・・・を目的として、検討する

有効活用迄、あらゆる有効活用に携わって、

まいりました。

 

毎月、毎年・・・と相談を受ける中で、

「相続対策」としての有効活用か、

「資産の最大化」としての有効活用か、

で目的は異なりますが、

「相続対策」として行う「失敗しない有効活用

には、幾つかの要素があります。

 

①土地のポテンシャル

②間取・プランニング(ターゲット選定)

③賃料収入(仕様・企画)

④請負価格(建築費用)

⑤建築会社

⑥資金計画(資金調達・借入)

⑦管理会社

⑧出口戦略

 

が主だったもので、①乃至⑧については、

箇条書きにするため詳細には記載していませんが、

かなり細かい内容迄、含まれます。

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失敗しない有効活用のための要素①

上記とは、順番が異なりますが、

「失敗しない有効活用」の要素として、

「賃料収入」があります。

 

有効活用とは、つまりは、既にある

資産をどの様に有効に活用するのか・・・

ということですから、一番手取り早いのが、

現状のまま、第三者に賃貸して、賃料を得る事。

 

とはいうものの、一般的に「有効活用」と言うと、

賃貸アパートや賃貸マンションを建築して、

賃料収入を得る事・・・と指すため、今般は、

有効活用と言えども、アパートやマンションを

建築することを念頭に置いたうえで、

「失敗しない有効活用」について触れます。

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失敗しない有効活用で大切な「賃料収入」について

有効活用を行う場合、

・既存で存する土地の有効活用をされる場合

・新たに有効活用に適した土地を探される場合

との2種類がありますが、

当社、株式会社brandsでは、地主様が顧客である

ことが多いことから、前者である

「既存で存する土地の有効活用をされる場合」

として、進めます。

 

既存で土地を所有するため、土地に対して要する

コストは、継続的に要するコストは、固都税。

初期投資は、原則:0とします。

当然、有効活用ですから、この土地の上に建物を

建築しますが、有効活用や投資用(収益)不動産

の1つの指標として、「利回り」という考え方が

あります。

とはいえ、この「利回り」にも、様々な「利回り」

があり、単純なものから、複雑なものまで、また、

マニアックなものまで、本当に様々ですが、今回は

分かり易くするため、最も単純な「表面利回り」

と呼ばれるもので説明しますと、

「利回り」とは、「収入÷投資金額」となります。

例えば、1億円のアパート建築して、年間に

500万円の家賃収入があれば、

500万円 ÷ 1億円 = 0.05

つまり、正面利回り:5%です。

家賃が、600万円であれば、6%です。

 

よくある有効活用の提案において、

ハウスメーカーや、アパート建築会社、

マンション建築会社が強くアピールしてくるのが、

この「表面利回り」です。

電卓

有効活用の提案時に提案される賃料収入は、あくまで「推定」!

ここで、問題になるのが、

ハウスメーカーや、アパート建築会社、

マンション建築会社の営業マンのゴールは、

建築を約束する「請負契約」の締結です。

決して、有効活用を検討されている方の、

「相続対策」としての最大限の効果・発揮

ではありません。

 

そのため、昨今のせちがらい世の中、建築業界は、

仕事の奪い合いという鎬の削りあいという中で、

お客様から選んでいただくためには、1つの指標

である「表面利回り」をアピールします。

 

そう、算出式は、「収入÷投資金額」。

ハウスメーカーも、アパート建築会社も、

マンション建築会社も、企業ですから、

当然、必要となる最低限の利益があります。

そのため、計画する建物については、

各社、工法や、建材は違えど、お客様へ提案する

建築価格(投資金額)には、限界があります。

 

それでも、どうしても、お客様と契約をしたい!

・・・となると、多くの建築会社は、

「利回り」を計算するために必要な2つの数字の

内の1つである「収入」の数字に変更を加えます。

 

お客様へ提案するプレゼンの資料には、必ず、

「想定」と記載されていたり、プレゼン資料の

片隅に小さな文字で「想定」と書かれています。

 

その数字を信じて、請負契約を締結して、

建築し、建物の引渡しを受け、実際に賃貸募集を

しても、想定賃料での入居が無い・・・という方が

非常に多くいらっしゃいます。

 

となると・・・金融機関からの融資を受けて

建築したお客様は、金融機関への返済が早くも

滞ってしまいます。

 

では、なぜ、こんなことになるのか?

・・・前述の通り、「想定賃料」は、

「想定」と付くことで許される提案賃料であり、

「保証」された賃料でもなく、「適正」賃料でも

ないからです。

 

悩んでる②

失敗しない有効活用で必要な「想定賃料」のとらえ方

では、どうすべきだったのか?

当社、株式会社brandsの代表取締役で、

相続コンサルタントである佐藤雄樹は、

年間に100件以上のセミナー講演や、

研修講師を務めます。

2019年も160件弱のセミナー、研修にて講師を

努めましたが、賃貸オーナー向けや、

有効活用を検討されているお客様向けセミナーにて

毎回、口を酸っぱくして申し上げている内容が、

 

有効活用は、「賃貸経営」であり、

検討されるお客様は「経営者」である。

経営者として、数千万円、数億円もの

リスクを負う事業を行うにもかかわらず、

全て人の言うなりで、何ら裏付けも取らない

・・・なんてこと、ありえない!

経営者である自覚を持つべき!

 

という内容です。

とはいえ、今回で言う、この賃料の部分、

不動産なんて、難しくて素人には、

手は出せない・・・という方も多いです。

 

そんな時に「失敗しない有効活用」の請負人として

当社、株式会社brandsが、お客様の有効活用

サポートを行います。

ご自身でできる比較的簡単な内容から、

有効活用のプロであり、独自のネットワークを

有する当社でしかできない内容迄、

ご説明致します。

 

また、当然ながら、お客様の求める相続対策に

最も適した有効活用の企画、プラン、

ターゲットの設定、建築会社の選定、

ファイナンス(資金調達のお手伝い)

から、事業収支の組み立て、

金融機関へのプレゼン資料の作成のサポートが

可能です。

 

また、相続対策全体に対するコンサルティング

対応できますので、そもそも有効活用が必要か、

他にも選択肢は無いのか・・・もっと、効率的、

効果的な選択肢はないのか・・・迄、

相続コンサルティング会社として、

税理士御用達、弁護士御用達とされる当社、

株式会社brands迄、どうぞ、ご相談下さい。

 

 

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お答えします!

よくある質問

Q

相続の相談をしたいのですが、
弁護士や税理士、司法書士や行政書士等の専門家の紹介をいただけますか?
また、その際、紹介料はお幾らでしょうか?

A

相続相談や相続対策の相談においては、専門家の力は必須です。
当社では、単に知識や学歴、事務所規模等といったものだけでご紹介することはなく、

お客様の相談内容やご希望に応じて、最適な専門家をご紹介いたします。

尚、相続税の申告や、準確定申告に伴う税理士の紹介について、ご紹介しています。

 

ご紹介は無料です。

紹介における許認可の問題だけでなく、当社が目指すお客様にとって最適な専門家のご紹介、

及び心の底から信頼できる専門家を目指すことで、単に値段だけを追い求めるだけでなく、

最もパフォーマンスが高くなるよう努めてご紹介しています。

 

Q

セカンドオピニオンについての質問です。
既に他の専門士業(税理士、弁護士)や、相続の専門家が集まる団体に相談をしたり、相続対策を実行していますが、その内容や手法が正しいのか?という疑問があります。
そのような場合、セカンドオピニオンを受けていただけるのでしょうか?
また、その際の相談料、顧問料はお幾らになりますでしょうか?

A

既に他の先生方にご相談中にもかかわらず、大変光栄なことです。
当社では、セカンドオピニオンをお受けしております。

相続相談のセカンドオピニオンに対する報酬は以下の通りとなります。

 

・初回面談(2h):5万円/2h(税別)

・2回目以降の相談内容(セカンドオピニオン):3万円/h(税別)

・顧問契約:5万円/月(税別) 
 ※セカンドオピニオンに係る顧問契約の締結をいただいたお客様の場合、上記相談料は不要です。

 

・他の専門家、法人、団体から提案を受けた内容の精査:10万円(税別)

 ※セカンドオピニオンに係る顧問契約の締結をいただいたお客様の場合でも、上記の精査にかかる報酬は頂戴します。

Q

相続の勉強会を主催されていると伺いました。
誰でも参加できるのでしょうか?

A

当社代表が理事を務めます一般社団法人東京都相続相談センターとの共催となる「相続事例研究会」というディスカッション形式の勉強会を開催しております。

こちらの勉強会は、相続に興味を持たれる方々が集まり、相続に携わる各種専門家と一緒にディスカッションをしていただきます。

相続に興味をお持ちの方であれば、どなたでも参加することは可能です。多少、専門性の高い内容も含まれますが、同じテーブルにいらっしゃる各種専門家の方々が、きっと、優しく手助けして下さると思います。是非、ご参加ください。

Q

相続コンサルティングの報酬は、お幾らですか?

A

お客様の財産内容、ボリュームにもよりますが、月額5万円(※税別)~となり、年間契約となります。

※お客様の財産内容、ボリュームによっては、月額10万円、15万円、20万円(※いずれも税別)となる場合もありますので、一度、ご相談ください。

Q

相続相談の対応エリアは東京23区に限定されますでしょうか?

A

東京都内がメインとなりますが、一都三県に限らず、スケジュール等を踏まえ、可能な限り対応しております。
 

過去には、大阪、名古屋、神戸、京都、札幌、仙台、秋田、金沢、富山、福岡、鹿児島等での実績があります。

Q

相続研修の講演料は、お幾らですか?

A

研修内容や、研修時間、研修対象者によっても異なりますが、目安として、

半日研修:15万円(※税別)
終日研修:30万円(※税別)

 

となります。但し、行政からのご依頼や、それに類する団体、法人、ボランティア団体、業界団体、NPO法人、各種経営者団体等からのご依頼、または当社提携先からのご紹介、ご依頼の場合は、この限りではありません。

 

また、テキスト作成代が別途必要となることがありますので、どうぞ、お気軽にお問合せ下さい。

 

※別途:交通費、宿泊費等

Q

相続セミナーの講演料は、お幾らですか?

A

講演内容、講演時間、聴講対象者にもよりますが、目安として、「10万円~」となります。(※税別)


但し、行政からのご依頼や、それに類する団体、法人、ボランティア団体、業界団体、NPO法人、各種経営者団体等からのご依頼、または当社提携先からのご紹介、ご依頼の場合は、この限りではありません。

 

※但し、テキスト作成代が別途必要となることがありますので、どうぞ、お気軽にお問合せ下さい。
※別途:消費税、交通費、宿泊費等

Q

相談料はお幾らですか?

A

相談料は、1時間あたり、2万円(※税別)となります。


※当社提携の弁護士、税理士、司法書士、行政書士からのご紹介の場合、初回のみ無料で対応させていただいております。

Q

相談だけでも大丈夫ですか?

A

はい、もちろん、相談だけでも大歓迎ですので、お気軽にご相談ください。

 

但し、当社の相続相談は、有料(1時間2万円 ※税別)となります。

初回相談は、原則、対面式での相談となりますが、昨今の事情を踏まえ、オンラインで相談も対応しております。


※当社提携先からのご紹介に限り、初回のみ無料で対応しております。

Q

急な対応はお願いできますか?

A

スケジュールにもよりますが、まずはお気軽にご連絡ください。

Access

東京で相続に関するお悩みがありましたら相続の専門家である税理士、弁護士からも信頼を寄せられる株式会社brandsまでお問い合わせください

概要

会社名 株式会社brands
住所 東京都新宿区筑土八幡町5番13号
電話番号 03-5579-8612
営業時間 9:30~17:00
定休日 土曜日・日曜日・祝日

※土日、祝日でも事前にスケジュールが分かれば、可能な限りスケジュール調整を致しますので、まずは、ご相談ください。
最寄駅 ・飯田橋駅   徒歩5分
・牛込神楽坂駅 徒歩3分
・神楽坂駅   徒歩8分

アクセス

東京における遺産分割、相続税の納税対策、節税対策などといった各種相続対策をはじめ、相続発生後の相続手続きなどにおいても税理士、司法書士、行政書士、弁護士等の紹介まで、幅広いサポートを行ってます。株式会社brandsは、お客様の目線に立ち、専門家でありがちな専門用語の羅列ではなく、お年寄りや法律、税金等の専門知識が無い方でも、理解できるよう、わかりやすい言葉、わかりやすい表現を用いることで、安心感を納得感を感じていただき、専門家からもお客様からも厚い信頼を得ております。会社へのアクセス情報を掲載しておりますので、ご利用の際にはこちらのページをご覧ください。
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