アパート建築と相続対策
遺産分割対策、納税対策、節税対策といった相続対策の3本柱におけるアパート建築の役割と効果とは?

相続対策におけるアパート建築の役割

アパート建築に期待する相続対策の効果は、節税目的だけで大丈夫?

平成25年の税制改正大綱のプレスリリース、

そして平成27年の相続税法改正によって、

相続業界は、一気に節税嗜好(思考)へと

シフトされました。

 

ご多分に漏れず、相続コンサルティング業に

特化している当社、株式会社brandsにも、

特に本ぺージのテーマであるアパート建築について

毎日、多くの相談者、お客様、ハウスメーカー

から、お問合せをいただいております。

 

「借金は相続(節税)対策になる!」と呼ばれる

借金節税神話にはじまり、

「アパート建築で節税対策!」等というセミナー

集客を沢山目にしてきましたし、問合せも、

沢山いただきました。

 

「借金は相続(節税)対策になる!」は、

別のページでも解説しているので、本ページでは

割愛しますが、「アパート建築で節税対策!」は、

相続税法上の計算ルールである財産評価基本通達

のルールを最大限、上手に・・・それこそ、有効

活用されたものであり、

賃貸アパートの建築により、東京をはじめとする

都心部では、土地の評価額が、概ね2割前後、

評価減となり、更には、一定の条件に該当すれば、

貸付事業用の小規模宅地の特例が活用できれば、

さらに評価額が5割減・・・となり、土地だけでも

その評価減による効果が大きく、さらには、

土地だけでなく、建物の評価額についても、

その評価方法が定められているため、

実体経済における建物の評価から5割前後評価減

賃貸アパートであるため、建物の評価減は、

さらにそこから3割減となる・・・という点から、

アパートの建築は、相続対策における、

「節税対策において、多大な効果がある!」と、

一気に増加しました。

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アパート建築がもたらす、その他の相続対策におけるメリットとは!?

相続対策におけるアパート建築がもたらす効果

として、上記の通り、節税対策にて大きな効果を

もたらすことが分かりましたが、当然、注意点が

あります。

 

それが、賃貸アパートを建築したはいいが、

その賃貸アパートが稼働しているか否かです。

賃貸アパートの建築によって生じる節税効果は、

実は、賃貸アパート稼働率に大きく左右されます。

相続税法上の土地、及び建物(家屋)の評価額の

計算上、賃貸アパートのように、土地も、建物も

その所有者が、第三者に土地、建物を賃貸している

ことによって、土地、建物を自由に利用することが

できないことから、評価減を受かることができます。

そのため、土地、建物の評価額を算出する場合、

賃貸アパートの稼働率が重要となります。

仮に、稼働率が50%程度であれば、

土地の評価減は、10%前後、

建物(家屋)評価減は、15%前後となり、

「賃貸アパートをやみくもに建てれば良い!」

では、効果が生じないこともあるので、

精査する必要があります。

 

ハウスメーカーや、アパート建築会社が

「アパート建築は、節税効果があるから・・・」と

言って、やみくもに契約してはならず、

実際は、その賃貸アパートの稼働率が重要であり、

提案された賃貸アパートの間取りや、仕様、賃料が

周辺と比較して、妥当か否か・・・の判断が、

必要となります。

 

では、有効活用の1つである賃貸アパート建築は、

節税対策以外の遺産分割対策や、納税対策

においても効果を発揮するのでしょうか?

ディスカッション

賃貸アパート建築が、もたらす相続対策(遺産分割対策、納税対策)での効果とは!?

賃貸アパート建築がもたらす相続対策のうち、

遺産分割対策や納税対策として、どのような内容が

考えられるでしょうか?

 

まず、納税対策から言いますと、

賃貸アパート建築は、多くの効果をもたらします。

一般的には、既に土地を所有した状態にて、

納税対策を検討する場合が多いです。

例えば、未利用の土地、或いは駐車場として

利用している土地があり、現預金1,000万円程度

しか現預金がないため、5,000万円程度の

賃貸アパートの建築計画を予定するため、

1,000万円は、自己資金として、利用し、

残りの4,000万円は、金融機関より、借入を

するものとします。

現預金は1,000万円程度しかなく、

税理士にシミュレーションしてもらった相続税の

納税額は、2,000万円程度だったとします。

この時点で、現預金は、1,000万円不足です。

 

株式会社brandsでは、有効活用を提案する際、

最低限の利回りとして、表面り利回り:12%を

切るような提案は行いませんので、仮に、12%

とすると、実行した場合、毎年、600万円が入金

されます。

本来はこの600万円はあくまで家賃収入であるため、

経費等や金利等、様々な要素があるため、

600万円の家賃がそのまま600万円、

手元に残るわけではありませんが、

計算を簡単にするために600万円が手元に残ると

仮定します。

この場合、元々は納税予定金額が2,000万、

手元資金(現預金)が1,000万円であったため、

1,000万円の資金ショートでしたが、

賃貸アパート建築により、

手元資金(現預金)の1,000万円は、

アパート建築に消えてしまいます。

ところが、上記で仮定したように、

年間で手元に残る資金として、600万円が計上

されるので、納税資金を0から貯蓄するには、

3年超で、用意することができます。

 

また、上記の通り、賃貸アパート建築によって、

節税効果があるため、実際には、
賃貸アパート建築による節税効果が発生するため、

当初計算にしていた相続税の納税額も2,000万円

ではなく、下がっているため、場合によっては、

年間600万円と仮定された家賃収入で考えると、

賃貸アパートの建築後、2年前後で、納税資金を蓄えることが可能となるかもしれません。

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賃貸アパート建築による遺産分割対策における効果

では、遺産分割対策としては、

どのような対策があるでしょうか?

実は、これには、幾つかの対策がありますが、

今般は2つだけ。

 

1つは、1棟として検討していた土地に、

相続人の人数分の棟数の賃貸アパートを建築する

ことです。

「建替え=1棟」という固定観念は捨て、

何棟建てることが可能か?という考えも必要です。

1棟の建替え・・・と思っていたところに、

相続人の人数分のアパートを建築することにより、

純粋に相続財産が分割しやすくなります。

当然、建築する棟数が多い分、間取やプランに

制限がかかったり、広大な敷地でないと検討が

難しいかもしれませんが、あくまで、選択肢

として、挙げました。

 

次に考えられるのが、遺産分割対策として、

きってもきることができない紛争時に大きな

力を発揮する現預金をアパート建築によって、

増加させることです。

 

今ある土地、現預金を活用して、

賃貸アパートを建築することで、

数年後には、投資した自己資金よりも多くの

現預金が手元に残ります。

現預金が増えることにより、

将来的に、代償分割の交付金にも利用できますし、

生前贈与や、遺言、民事信託(家族信託)によって、

遺留分を侵害された場合の資金として、

現預金は何よりも強い味方です。

さらに、この家賃収入として入金された現預金を

子、孫に非課税枠の範囲内で、生命保険を

活用することで、遺産分割対策だけでなく、

節税対策、さらには、納税対策にもなります。

 

節税対策、遺産分割対策、納税対策の点から、

賃貸アパート建築がもたらす効果について、

本ぺージで説明しましたが、

賃貸アパートは、単なる投資ではなく、

賃貸経営そのものです。

「不労所得、不労所得」と仰る方が多いですが、

本気で賃貸経営として相続対策として取り組まれる

のであれば、「不労」では、まず、できません。

 

「そんなこと、言われたって素人には無理よ!」

と思われた方、いらっしゃいますよね?

そんな時は、相続コンサルタントとして、

多くの有効活用事業を大成功に導いてきました

当社、株式会社brandsの佐藤雄樹まで、どうぞ、

ご相談下さい!

 

 

 

 

 

 

 

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お答えします!

よくある質問

Q

相続の相談をしたいのですが、
弁護士や税理士、司法書士や行政書士等の専門家の紹介をいただけますか?
また、その際、紹介料はお幾らでしょうか?

A

相続相談や相続対策の相談においては、専門家の力は必須です。
当社では、単に知識や学歴、事務所規模等といったものだけでご紹介することはなく、

お客様の相談内容やご希望に応じて、最適な専門家をご紹介いたします。

尚、相続税の申告や、準確定申告に伴う税理士の紹介について、ご紹介しています。

 

ご紹介は無料です。

紹介における許認可の問題だけでなく、当社が目指すお客様にとって最適な専門家のご紹介、

及び心の底から信頼できる専門家を目指すことで、単に値段だけを追い求めるだけでなく、

最もパフォーマンスが高くなるよう努めてご紹介しています。

 

Q

セカンドオピニオンについての質問です。
既に他の専門士業(税理士、弁護士)や、相続の専門家が集まる団体に相談をしたり、相続対策を実行していますが、その内容や手法が正しいのか?という疑問があります。
そのような場合、セカンドオピニオンを受けていただけるのでしょうか?
また、その際の相談料、顧問料はお幾らになりますでしょうか?

A

既に他の先生方にご相談中にもかかわらず、大変光栄なことです。
当社では、セカンドオピニオンをお受けしております。

相続相談のセカンドオピニオンに対する報酬は以下の通りとなります。

 

・初回面談(2h):5万円/2h(税別)

・2回目以降の相談内容(セカンドオピニオン):3万円/h(税別)

・顧問契約:5万円/月(税別) 
 ※セカンドオピニオンに係る顧問契約の締結をいただいたお客様の場合、上記相談料は不要です。

 

・他の専門家、法人、団体から提案を受けた内容の精査:10万円(税別)

 ※セカンドオピニオンに係る顧問契約の締結をいただいたお客様の場合でも、上記の精査にかかる報酬は頂戴します。

Q

相続の勉強会を主催されていると伺いました。
誰でも参加できるのでしょうか?

A

当社代表が理事を務めます一般社団法人東京都相続相談センターとの共催となる「相続事例研究会」というディスカッション形式の勉強会を開催しております。

こちらの勉強会は、相続に興味を持たれる方々が集まり、相続に携わる各種専門家と一緒にディスカッションをしていただきます。

相続に興味をお持ちの方であれば、どなたでも参加することは可能です。多少、専門性の高い内容も含まれますが、同じテーブルにいらっしゃる各種専門家の方々が、きっと、優しく手助けして下さると思います。是非、ご参加ください。

Q

相続コンサルティングの報酬は、お幾らですか?

A

お客様の財産内容、ボリュームにもよりますが、月額5万円(※税別)~となり、年間契約となります。

※お客様の財産内容、ボリュームによっては、月額10万円、15万円、20万円(※いずれも税別)となる場合もありますので、一度、ご相談ください。

Q

相続相談の対応エリアは東京23区に限定されますでしょうか?

A

東京都内がメインとなりますが、一都三県に限らず、スケジュール等を踏まえ、可能な限り対応しております。
 

過去には、大阪、名古屋、神戸、京都、札幌、仙台、秋田、金沢、富山、福岡、鹿児島等での実績があります。

Q

相続研修の講演料は、お幾らですか?

A

研修内容や、研修時間、研修対象者によっても異なりますが、目安として、

半日研修:15万円(※税別)
終日研修:30万円(※税別)

 

となります。但し、行政からのご依頼や、それに類する団体、法人、ボランティア団体、業界団体、NPO法人、各種経営者団体等からのご依頼、または当社提携先からのご紹介、ご依頼の場合は、この限りではありません。

 

また、テキスト作成代が別途必要となることがありますので、どうぞ、お気軽にお問合せ下さい。

 

※別途:交通費、宿泊費等

Q

相続セミナーの講演料は、お幾らですか?

A

講演内容、講演時間、聴講対象者にもよりますが、目安として、「10万円~」となります。(※税別)


但し、行政からのご依頼や、それに類する団体、法人、ボランティア団体、業界団体、NPO法人、各種経営者団体等からのご依頼、または当社提携先からのご紹介、ご依頼の場合は、この限りではありません。

 

※但し、テキスト作成代が別途必要となることがありますので、どうぞ、お気軽にお問合せ下さい。
※別途:消費税、交通費、宿泊費等

Q

相談料はお幾らですか?

A

相談料は、1時間あたり、2万円(※税別)となります。


※当社提携の弁護士、税理士、司法書士、行政書士からのご紹介の場合、初回のみ無料で対応させていただいております。

Q

相談だけでも大丈夫ですか?

A

はい、もちろん、相談だけでも大歓迎ですので、お気軽にご相談ください。

 

但し、当社の相続相談は、有料(1時間2万円 ※税別)となります。

初回相談は、原則、対面式での相談となりますが、昨今の事情を踏まえ、オンラインで相談も対応しております。


※当社提携先からのご紹介に限り、初回のみ無料で対応しております。

Q

急な対応はお願いできますか?

A

スケジュールにもよりますが、まずはお気軽にご連絡ください。

Access

東京で相続に関するお悩みがありましたら相続の専門家である税理士、弁護士からも信頼を寄せられる株式会社brandsまでお問い合わせください

概要

会社名 株式会社brands
住所 東京都新宿区西新宿7-19-22 
電話番号 03-6908-5535
営業時間 9:30~17:00
定休日 土曜日・日曜日・祝日

※土日、祝日でも事前にスケジュールが分かれば、可能な限りスケジュール調整を致しますので、まずは、ご相談ください。

アクセス

東京における遺産分割、相続税の納税対策、節税対策などといった各種相続対策をはじめ、相続発生後の相続手続きなどにおいても税理士、司法書士、行政書士、弁護士等の紹介まで、幅広いサポートを行ってます。株式会社brandsは、お客様の目線に立ち、専門家でありがちな専門用語の羅列ではなく、お年寄りや法律、税金等の専門知識が無い方でも、理解できるよう、わかりやすい言葉、わかりやすい表現を用いることで、安心感を納得感を感じていただき、専門家からもお客様からも厚い信頼を得ております。会社へのアクセス情報を掲載しておりますので、ご利用の際にはこちらのページをご覧ください。
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