不動産評価(土地評価)は、1物5価
相続対策では、1物5価をどう使う?

不動産評価(土地評価)の1物5価とは?

相続における不動産評価の使い分け

不動産(土地)の評価には、
国を始めとする都道府県等が取引の一定の基準や、

公租公課(税金)を算出するための基準として、

公的価格、若しくは公的評価等と呼ばれる評価と、

一般的には、時価と呼ばれ、裁判等で不動産

評価、価格について争う時等には、不動産鑑定士

によって評価される鑑定価格を時価としています。

 

一般的には、公的価格、公的評価としては、

①相続税路線価

②公示価格・基準地価格

③固定資産評価額

があり、

不動産鑑定士が評価する価格である

④時価(実勢価格)

を含めて、「1物4価」等と呼ばれます。

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1物5課とは?

①相続税路線価

は、ご存じの通り、相続税の納税額を

算出する際に、用いる数値で、国税庁が

市街化区域内の各道路毎に1㎡当たりの

評価単位が定められたものであり、

次に説明する公示価格の80%相当になるように

評価されています。

 

②公示価格・基準地価格

は、国が不動産取引を行う際に「時価」と

定めたものであり、国をはじめ、都道府県を

はじめ、公的機関との不動産取引をされる際の

基準となる価格です。

尚、公示価格は、国が、そのエリア毎に、

標準的な宅地の敷地規模、土地形状である土地

を数か所選び、そのエリアの中で、数ヶ所のみ、

評価がされます。

但し、国が定めるだけでは、評価ポイントが、

少なすぎるため、都道府県が、公示価格と同一の

基準で評価ポイントを定め、同一の評価方法で、

評価した価格を基準地価格と言います。

尚、上記①でも触れたとおり、相続税路線価を

評価する際の1つの基準となる価格であり、

以下にて説明する③固定資産評価額の基準にもなります。

 

③固定資産評価額

は、その名の通り、固定資産税、都市計画税を

課税する際に用いる基準となる価格です。

厳密には、この固定資産評価額に対し、

一定の係数や軽減を施した風邪標準価額という

ものを算出し、そこの税率等を乗じて、

実際の固定資産税や都市計画税が課税されますが、

この固定資産評価額は、上記②である

公示価格・基準地価格のおよそ7割になるように

評価されています。

 

 

そして、④時価(実勢価格)は、

不動産評価に関して国が不動産評価のプロであり

独占業務である・・・と認めた唯一無二の資格、

不動産鑑定士が、評価する価格であり、

裁判等で、不動産の評価額が生じた際にも、

この不動産鑑定士による不動産鑑定評価書が

用いられるもので、概ね、上記①③のように

上記②の公示価格・基準地価格との比較をすると、

概ね1割増の「110」となります。

 

ここまでの評価の数は、4つ。

相続コンサルティングや、不動産業界、

不動産鑑定士の方々は、この4つを5つと言って、

公示価格に基準地価格を加えて、

「1物5価」と呼ぶ方もいらっしゃいますが、

全く同じ算出方式で、その対象や取引先が、

国や地方公共団体である場合に用いる基準です。

 

では、最後の5つ目は、なんでしょうか?

そらは、⑤市場流通価格(時価)です。

1物5価

市場流通価格とは?

では、⑤市場流通価格とはなんでしょうか?

・・・すみません。

この名前の命名は、当社、株式会社brandsの

代表取締役で相続コンサルタントの佐藤雄樹が

勝手に名付けたもので、簡単にいえば、

実際に不動産を「売ります」&「買います」の

世界で決まる価格の事です。

 

当社、株式会社brandsでは、

建売業者数社の顧問や業務提携をしていることから、

毎年500~600件の売却データを基に、

相続税路線価と比較して、相続税路線価との乖離、を確認もしますし、不動産業界のネットワークで、

取得することができる成約事例と、当該成約地の

相続税路線価を比較して、同様に、相続税路線価との乖離についても、調査しており、その値は、

相続税路線価の1.1~1,2倍である

「120」前後となりました。


上記①乃至⑤を纏めると上記の写真のようになります。

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1物5価の不動産価格。相続対策では、どのタイミングで、どの価格を使うのか?

ここまで、5つの不動産価格がある旨、

お伝えしてきました。

それでは、3本柱がある・・・と言われる

それぞれの相続対策において、上記①乃至⑤は、

どのように使うのでしょうか?

 

「遺産分割対策」

遺産分割対策の手法としては、

生前贈与、遺言、民事信託(家族信託)等が

挙げられます。

 

生前贈与においては、

まず、贈与税や相続税における税額の算出

に至っては、通常、土地は、

①相続税路線価を用いた評価額を利用します。

ただし、不動産の贈与等を行った場合、

不動産の名義を変更するため、

その際には、登記には登録免許税、

また、贈与によって取得する場合には、

不動産取得税が課税され、これらには、

③固定資産評価額を基に、その税額を算出します。

 

尚、上記にて、「通常、土地は・・・」と

記載しましたが、これは、「市街化区域内」に

おける土地の評価であり、

「市街化区域外」であったり、相続税路線価図に

おいて、「倍率地域」と記載がある場合は、

相続税路線価が付されていないため、

③の固定資産評価額に対して、「倍率表」に記載

のある「倍率」を乗じて算出します。

 

尚、今回の「1物5価」は、土地についての

お話です。

建物については、③の固定資産評価額を利用します。

 

次に遺言です。

遺言の場合、公正証書遺言を作成する場合は、

公証役場に支払う手数料(報酬)を算出する際、

遺言に記載される財産の概算費用を報告した上で、

その手数料(報酬)が決定されます。

一般的には、不動産については、

③固定資産評価額をベースに相続財産の把握がされ、

その上で、公証役場に支払う手数料(報酬)が

確定します。

 

そして、信託です。

信託も通常の委託者、受託者の2名間の契約書による契約でも法律上は有効ですが、親族間での契約書のため、第三者、特に金融機関等からは信憑性が低いと判断されてしまうことが多いため、実務上は、必ず、公正証書で作成しないと、せっかくの信託契約も意味を成しません。

この信託も公正証書で作成しますので、

その際の公証人へ支払う手数料(報酬)を算出するには、その信託契約に定められた信託財産の額によって、手数料(報酬)が変わってきますが、この際の評価基準は、③固定資産評価額です。

 

また、③民事信託(家族信託)については、

信託契約の契約終了後、信託登記といって、

信託契約の内容の通り、登記に反映させなければ

なりませんので、この際の登録免許税等の算出の

際の評価基準は、③固定資産評価額です。

 

そして、生前贈与、遺言、民事信託(家族信託)

には、特定の相続人に対して、生前、或いは相続の発生と同時に特定の財産が帰属します。

この際、遺留分や特別受益等の問題にもあり、

また、遺言、民事信託(家族信託)にて財産の

帰属が明記されない土地、建物もあるでしょう。

このような時、遺産分割協議を行い、誰が相続するのか・・・を確定させますが、この協議の際に

不動産の価値を決めるのは、協議段階では、

⑤市場流通価格です。

良く勘違いされることもありますが、

①相続税路線価では、ありません。

尚、遺産分割が不調で、調停となり、調停も

不調に終わり、審判へ・・・等となった場合には、審判において、不動産鑑定士によって評価された

④時価(実勢価格)が評価基準となります。

 

 

納税対策、節税対策といった相続税対策では、

当然ながら、相続税や贈与税における納税額を

算出しながらすすめる作業となるので、

①相続税路線価による評価を採用しますし、

納税対策や節税対策といった相続税対策は、

想定している遺産分割が実行されなければ、

効果を発揮しませんので、どのように、

遺産分割をすれば、相続人間で、スマートに

相続ができるか・・・等のいった対策を練る際には、

遺産分割という視点からとらえる必要があるため、

⑤市場流通価格を採用します。

 

また、納税対策や、節税対策として、

土地、建物の生前贈与をされるケースもあるので、

その際には、上記に記載した生前贈与対策の通り、

まずは、土地は、①相続税路線価を用いた評価額。

登記の際に納める登録免許税、

不動産を取得によって課税される不動産取得税

の算出には、③固定資産評価額を用います。

尚、建物は③の固定資産評価額を利用します。

 

 

相続相談や相続対策のお話をしていると、

今は、遺産分割の話なのか、それとも税金の話

なのか・・・によって、これら①乃至⑤の価格、

つまり「1物5価」を使い分ける必要があります。

 

また、この相続対策における「1物5価」は、

原則は、住宅地での適用と思われた方がベターです。

これまで、銀座や、六本木、渋谷、歌舞伎町、池袋

等といった繁華街、商業地において、

これらの「1物5価」を確認したところ、大きく

ズレが生じていました。

逆に住宅地等であれば、驚くほど、この

「1物5価」の比率の関係がピッタリでしたので、

住宅地等であれば、相続相談の際、相談者様に

「納税通知書」を持参していただくだけで、

相続税の納税額を計算するための

①相続税路線価が、上記比率から概算値として、

シミュレーションできますし、これと同時に、

⑤市場流通価格もシミュレーションできます。

 

逆に、相続相談の際、相談者様に住所を教えて

いただければ、それだけで、

①相続税路線価、③固定資産評価額、

⑤市場流通価格が分かる・・・等、

この比率を理解しるだけで、目の前にいらっしゃる

相続相談のお客様にとっても、大変、満足度が

高い相談対応になります。

 

相続対策における不動産評価の「1物5価」は、

相続コンサルタントとしても是非、頭に中に

入れておくべき内容です。

 

こちらのページをご覧になった方で、

株式会社brandsに相続対策の相談をしたい・・・

相続相談をしたい・・・

と思われるお客様は、是非、体感してみて下さい!

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お答えします!

よくある質問

Q

相続の相談をしたいのですが、
弁護士や税理士、司法書士や行政書士等の専門家の紹介をいただけますか?
また、その際、紹介料はお幾らでしょうか?

A

相続相談や相続対策の相談においては、専門家の力は必須です。
当社では、単に知識や学歴、事務所規模等といったものだけでご紹介することはなく、

お客様の相談内容やご希望に応じて、最適な専門家をご紹介いたします。

尚、相続税の申告や、準確定申告に伴う税理士の紹介について、ご紹介しています。

 

ご紹介は無料です。

紹介における許認可の問題だけでなく、当社が目指すお客様にとって最適な専門家のご紹介、

及び心の底から信頼できる専門家を目指すことで、単に値段だけを追い求めるだけでなく、

最もパフォーマンスが高くなるよう努めてご紹介しています。

 

Q

セカンドオピニオンについての質問です。
既に他の専門士業(税理士、弁護士)や、相続の専門家が集まる団体に相談をしたり、相続対策を実行していますが、その内容や手法が正しいのか?という疑問があります。
そのような場合、セカンドオピニオンを受けていただけるのでしょうか?
また、その際の相談料、顧問料はお幾らになりますでしょうか?

A

既に他の先生方にご相談中にもかかわらず、大変光栄なことです。
当社では、セカンドオピニオンをお受けしております。

相続相談のセカンドオピニオンに対する報酬は以下の通りとなります。

 

・初回面談(2h):5万円/2h(税別)

・2回目以降の相談内容(セカンドオピニオン):3万円/h(税別)

・顧問契約:5万円/月(税別) 
 ※セカンドオピニオンに係る顧問契約の締結をいただいたお客様の場合、上記相談料は不要です。

 

・他の専門家、法人、団体から提案を受けた内容の精査:10万円(税別)

 ※セカンドオピニオンに係る顧問契約の締結をいただいたお客様の場合でも、上記の精査にかかる報酬は頂戴します。

Q

相続の勉強会を主催されていると伺いました。
誰でも参加できるのでしょうか?

A

当社代表が理事を務めます一般社団法人東京都相続相談センターとの共催となる「相続事例研究会」というディスカッション形式の勉強会を開催しております。

こちらの勉強会は、相続に興味を持たれる方々が集まり、相続に携わる各種専門家と一緒にディスカッションをしていただきます。

相続に興味をお持ちの方であれば、どなたでも参加することは可能です。多少、専門性の高い内容も含まれますが、同じテーブルにいらっしゃる各種専門家の方々が、きっと、優しく手助けして下さると思います。是非、ご参加ください。

Q

相続コンサルティングの報酬は、お幾らですか?

A

お客様の財産内容、ボリュームにもよりますが、月額5万円(※税別)~となり、年間契約となります。

※お客様の財産内容、ボリュームによっては、月額10万円、15万円、20万円(※いずれも税別)となる場合もありますので、一度、ご相談ください。

Q

相続相談の対応エリアは東京23区に限定されますでしょうか?

A

東京都内がメインとなりますが、一都三県に限らず、スケジュール等を踏まえ、可能な限り対応しております。
 

過去には、大阪、名古屋、神戸、京都、札幌、仙台、秋田、金沢、富山、福岡、鹿児島等での実績があります。

Q

相続研修の講演料は、お幾らですか?

A

研修内容や、研修時間、研修対象者によっても異なりますが、目安として、

半日研修:15万円(※税別)
終日研修:30万円(※税別)

 

となります。但し、行政からのご依頼や、それに類する団体、法人、ボランティア団体、業界団体、NPO法人、各種経営者団体等からのご依頼、または当社提携先からのご紹介、ご依頼の場合は、この限りではありません。

 

また、テキスト作成代が別途必要となることがありますので、どうぞ、お気軽にお問合せ下さい。

 

※別途:交通費、宿泊費等

Q

相続セミナーの講演料は、お幾らですか?

A

講演内容、講演時間、聴講対象者にもよりますが、目安として、「10万円~」となります。(※税別)


但し、行政からのご依頼や、それに類する団体、法人、ボランティア団体、業界団体、NPO法人、各種経営者団体等からのご依頼、または当社提携先からのご紹介、ご依頼の場合は、この限りではありません。

 

※但し、テキスト作成代が別途必要となることがありますので、どうぞ、お気軽にお問合せ下さい。
※別途:消費税、交通費、宿泊費等

Q

相談料はお幾らですか?

A

相談料は、1時間あたり、2万円(※税別)となります。


※当社提携の弁護士、税理士、司法書士、行政書士からのご紹介の場合、初回のみ無料で対応させていただいております。

Q

相談だけでも大丈夫ですか?

A

はい、もちろん、相談だけでも大歓迎ですので、お気軽にご相談ください。

 

但し、当社の相続相談は、有料(1時間2万円 ※税別)となります。

初回相談は、原則、対面式での相談となりますが、昨今の事情を踏まえ、オンラインで相談も対応しております。


※当社提携先からのご紹介に限り、初回のみ無料で対応しております。

Q

急な対応はお願いできますか?

A

スケジュールにもよりますが、まずはお気軽にご連絡ください。

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※土日、祝日でも事前にスケジュールが分かれば、可能な限りスケジュール調整を致しますので、まずは、ご相談ください。
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