リバースモーゲージとは
近年、CM等でも見かけるようになったリバースモーゲジ。あくまで、民間金融機関が提供しているサービスであるという事実を忘れないことが大切!

老後資金不足の強い味方!リバースモーゲージ

時代は変わった!老後資金の枯渇化で活躍するリバースモーゲージとは!?

言わずと知れた「人生60年」時代は過去のもの。

それは、日本の年金制度を見れば、一目瞭然。

昭和34年に法律が成立し、て昭和36年からスタートした年金制度の創設時の平均寿命は、

男性:65.32歳
女性:70.19歳

支給年齢も55才。つまり、男性で考えれば、

概ね10年間、支給すれば良い制度で、

しかも、当時は、日本の人口は増える一方。

生産年齢人口と呼ばれる人口も多く、

日本の国力も右肩上がりの時代でしたから、

明日の日本、未来、将来の希望を夢見て

創設された年金制度でした。

ところが、平成30年における日本の平均寿命は、

男性:81.25歳

女性:87.32歳

と、男女ともに15年以上延び、

支給開始が可能となる65歳からみると、

男性でも16年超・・・ということで、

年金そのものの支給期間も1.5倍となり、

さらには、ご存じの通り出生率の低下も著しいものがあります。

 

年金制度創設時は、第1次ベビーブームにおいては、

平均出生率が、4.32人~2人超で、子供が増え、ゆくゆくは、働き盛りと言われる生産年齢人口は増えるばかり。生産年齢人口の割合が70%近く、高齢化率も10%前後であったため、高齢者1人あたりを支える働き盛りの人間が多数いる時代であり、長期的に見て、この制度は継続するはずでした。

 

ところが、経済が発展し、科学、医療、食生活の向上により、上記の通り、平均寿命は、15歳以上、延びたこと、一方で、現在の出生率は、1.43.

生産年齢人口も、平成30年現在では、59.7%。

高齢化率は28.1%ということで、単純計算でいくと、既に働き盛りの2人で1人の高齢者を支えている時代です。

これに輪をかけて、日本の経済情勢、金融情勢、不動産市場が大きく影響されました。

年金制度創設時からは、戦後焼け野原であった東京都心部も、高度経済成長、バブルを受けて、不動産の金額は、多く上昇。「夢のマイホーム」と呼ばれはしましたが、多くのサラリーマンはマイホームを手にし、バブルで一気に不動産が高騰すると、サラリーマンでは、都心部でのマイホームは手が届かず、郊外のマイホームへ・・・郊外、バス便でも5,000万超、6,000万超は当たり前な時代でした。

 

また、それを支えたのが、金利。

バブル期の1991年には、5.7%もあった定期預金の利率下では、100万円の定期預金が、10年経過後には、179万円にも膨れ上がる状態でした。

 

このような中で、日本の現状では、

平均寿命が延びた超高齢化社会

出生率の低下

過去最低基準の生産年齢人口

期待に添わない年金制度、

終身雇用の撤廃

0金利、マイナス金利

等といったことも複雑に関与し、

高齢者の生活資金の枯渇化・・・が

大きな問題となりました。

pixta_22120629_S

リバースモーゲージの特徴

そんな中で、独立した高齢者が老後の生活資金が枯渇化した際に注目されるのが、リバースモーゲージ。

 

昨今では、CMやインターネット広告、バナー広告でも多く目にするようになりましたが、欧米では早くから利用された制度です。

 

リバースモーゲージは、一言で言えば、

高齢者がお住まいになるマイホームを担保に、

金融機関よりお金を調達するサービスです。

 

東京で相続コンサルティング業務に特化する

当社、株式会社brandsでも多くの相談が寄せられ、実際に複数の案件で、リバースモーゲージを実行(利用)をされるお客様もいらっしゃいます。

リバースモーゲージは、民間金融機関の「商品」ですので、ご自宅を管轄エリアとするメガバンク、地銀(地方銀行)、信金(信用金庫)、信組(信用組合)に申し込むこととなります。

先日も、都内城東エリア(東京23区の東側)にて、リバースモーゲージの利用を検討を希望されるお客様がいらしたので、ざっと、調べたところ、20前後の金融機関が、リバースモーゲージ、若しくは、リバースモーゲージに類似する「商品」を取り扱っている状態でした。

 

自身の相続対策として、多くの相談者様、お客様が、「リバースモーゲージ」というこの制度に夢見がちですが、現状では、この制度を活用するまでの審査も、そして、活用したあとの手続きでもトラブルになりがちな要素があるので、注意喚起ができればと思います。

pixta_12879779_S

相続対策としてのリバースモーゲージの注意点

リバースモーゲージは、あくまで、金融機関が

提供する「商品」ですので、法律でもなく、

国、地方公共団体が提供する制度、サービスではない・・・という理解を最初にする必要があります。

 

何を言いたいかというと、民間金融機関の「商品」

ですから、当然として、金融機関は、「業」、つまり、

商売として、リバースモーゲージを取扱っていますから、

このリバースモーゲージを利用する利用者の損・得と比較すると、当然、そこには利益が相反する関係にあります。

 

リバースモーゲージの基本的条件として、

所有するマイホームであることが挙げられます。

リバースモーゲージを利用する際、

金融機関は、相談者様、お客様に対して、

金銭を貸し付けるにあたって、担保をとる必要がありますから、

相談者様、お客様のマイホームに抵当権を設定します。そのため、ご親族名義の自宅の場合、利用はできませんし、住宅ローンや賃貸併用住宅に伴うアパートローン等の残債(ローンの残り)があっても利用できません。

 

また、実際にリバースモーゲージにおいて、

幾らの貸し付けをしてくれるのか・・・は、

そのマイホームの価値が全てです。

こちらは、各金融機関によって、その評価手法が

異なりますが、

戸建住宅であれば、建物についての評価は0となり、

土地のみの評価となります。

更には、この土地の評価については、

一般的に市場で流通する土地価格よりも2-3割

低いと言われる相続税路線価から算出した評価額

とされる金融機関もあれば、その半額となる金融機関もあります。

 

中古マンションであれば、金融機関の関連会社の

査定によって、マンション自体の市場流通価格の

半額となる金融機関が多いのが現状です。

 

金融機関としては、このリバースモーゲージを利用される相談者様、お客様に金銭を買い付ける一方で、

リバースモーゲージの利用者である相談者様、利用者様が他界された場合に、そのマイホームを売却して、売却して得た価格から返済を受ける・・・という考え方のため、マイホームの評価は、かなりシビアです。

 

10年、20年後にそのマイホームを売却した時に、

損をしてはいけない・・・汚い言葉を使えば、

「とりっぱぐれ」があってはならないのです。

ですから、評価額の半額でありますし、

ましてや、戸建の建物は、原則解体するので、

評価なんてするわけもありません。

場合によっては、解体費用相当額まで、

評価額から控除されることもあります。

且つ、リバースモーゲージを商品としている

金融機関は、「とりっぱぐれ」の無い様、

そのマイホームの売却想定価格は、

エンドユーザーの購入する市場流通価格ではなく、

多少の難があってもリスクを背負てでも、

2-3割安ければ、買取ってくれる不動産業者、

買取業者の価格を1つの評価の目安としているため、

実際のマイホームの評価額の半額程度でしか

評価はしてくれません。

 

また、上記からも分かる通り、

リバースモーゲージの利用者の相続と同時に、

そのマイホームを売却することが前提ですから、

配偶者を除く家族(子、孫、)が同居されていても、リバースモーゲージは利用できませんし、

賃貸併用住宅として、一部を賃貸にしている場合でも、ケースバイケースですが、リバースモーゲージが利用できないことが多々あります。

 

また、上記では、配偶者であれば、大丈夫・・・と思われがちですが、配偶者との年齢差がある場合、目安としては、配偶者の年齢が50歳、金融機関によっては、60歳未満の場合等、リバースモーゲージを利用できないことが多々見受けられます。

よく、ワイドショーなど「年の差婚」等を見て、

羨ましがっている殿方、奥方、いらっしゃると思いますが、その時には、心の中で、その悔しさをこめ、

「あーあ、リバースモーゲージ、使えないね!」

と思ってうっぷんは晴らしてください!

 

また、リバースモーゲージを利用を開始された後の注意点があります。

 

それが、「遅延損害金」です。

リバースモーゲージは、上記の通り、

マイホームを担保に提供する、

つまり、マイホームを金融機関に差し出す代わりに、

お金を工面してくもらう制度です。

ですので、リバースモーゲージの利用者が、

他界した瞬間に、本来は、金融機関より

工面してもらった金額、つまり金銭を一括弁済

(一度で返済)しなかればなりません。

 

リバースモーゲージの契約をするのは、

マイホームの所有者、つまり、この時点では、

お亡くなりになった被相続人、

もっと分かり易く言えば、お父様、お母様、

おじいちゃま、おばあちゃま、兄弟姉妹かもしれませんが、

お亡くなりになった方が、リバースモーゲージの

契約を締結しています。

そして、そのリバースモーゲージの契約書に

記載されている契約条項等、その相続人である

子、孫、兄弟姉妹は、知る由もありません。

 

ここで、何が問題になるか・・・というと、

「遅延損害金」です。

リバースモーゲージは、被相続人のマイホームを

担保に、その所有者に金融機関がお金を工面(貸出)してくれること・・・という事は理解いただけたと思います。

なので、そこには、当然、金利がかかります。

リーバスモーゲージを取扱っている各金融機関の内容を確認しますと、概ね3.5~4%前後の金利が設定されています。

 

相続人の方からすれば、

「ま、借りているんだから、仕方がない」

という認識があると思います。

なので、この借りたお金に対してかかる

3.5~4.0%程度の金利については、皆さん、理解もされますが、

「遅延損害金」というものがかかる・・・という事実は、相続人からすると、知る由もありませんし、納得もいきません。

 

では、このリバースモーゲージにおける「遅延損害金」とは、何かというと、ここまででも記載のある通り、リバースモーゲージは、被相続人の他界と同時に、これまで、金融機関が工面(貸し出)してくれた金銭を一括弁済する「商品」です。

 

そうです、上記にある通り、

被相続人の「他界」、つまり「相続」と同時に

一括弁済しなかればならない・・・

これが、リバースモーゲージです。

とはいえ、相続した不動産を、すぐに売却する

・・・なんてことは、できません。

遺言があれば、まだしも、

遺言が無い場合は、

①法定相続人の調査・確定

②遺産分割協議

不動産先の検討

不動産売買契約の締結

不動産売買契約の決済(引渡し)

という過程を経て、不動産は、

ようやく現金化されます。リバースモーゲージの

対象となるマイホームも、もちろん、これと同じ経過を要します。

 

そうすると、本来は、被相続人の他界と同時に返済すべきものが、数ヶ月先、場合によっては、半年、一年先・・・となる可能性もあります。

そうなった時に課せられるものが「遅延損害金」です。

 

そうです、本来は、被相続人の他界と同時に

一括弁済すべきものが、数ヶ月、半年、一括も

遅延しての返済となるので、遅延損害金が発生します。

リバースモーゲージの契約を締結した本人、

お亡くなりになった被相続人しか知る由もなく、

その相続人は、そんな契約内容、知りえません。

 

しかも・・・その遅延損害金の金利は、「8%

」を超える高金利です。

もちろん、「遅延損害金というものがかかりますよ」

なんてこと、金融機関の方が、相続人の方に、

わざわざ教えてくれるわけなど、ありません。

そう、相続発生と同時にこの遅延損害金は発生し、

8%を超える高額な「遅延損害金」が、

葬儀の打合せしている、その瞬間も、

通夜、告別式をしているその瞬間も課かっています。

 

とはいえ、大抵の金融機関では、

この「遅延損害金」についての「返済免除の猶予期間制度」があります。

相続が発生してから一定期間以内に申し込むことにより、相続発生後1年以内であれば、この8%という遅延損害金を返済免除されます。

 

これを聞いて、少し、ほっとしますね。

ですが、この一定期間の「返済免除」について、

そのような制度がある・・・ことを知っている

金融機関対象者は、ごく僅かです。

ごく僅かということは、このリバースモーゲージ

のお世話になった被相続人の相続人には、

教えてもらえず、8%という高い金利である

遅延損害金を請求されるケースが多々見受けられます。

なんか、腑に落ちない・・・と思いながらも、

金融機関の内規のようだし、亡くなった被相続人に、

「なんで、こんな契約したの!」

「なんで、教えてくれなかったの!」

と今更、問いただすこともできず、

怒りの矛先の向けようもないまま、渋々、

深いため息とともに、遅延損害金と含めた一括弁済

をされる方も少なくありません。

 

これは、道徳上、金融機関側の責任であることは、

間違いありません。ただし、法的には、

被相続にが締結したリバースモーゲージ契約の

契約書には記載があります。

相続人は、被相続人の債務そのものも相続しますので、

「そんな事実、聴いていない」という主張は、

法律上、受け入れられません。

もちろん、気持ちの面では、痛いほど、分かります。

 

では、どうして、このような事になったのか・・・

最大の要因は、実のところ、CM、広告では、

大々的にアピールされているリバースモーゲージですが、

実のところ、一部の金融機関を除いては、

あまり、取扱実績がありません。

 

そのため、メガバンクでも、地方銀行でも、

信用金庫、信用組合でも、取扱が少なく、

金融機関内の手続き等も理解しているスタッフが

欠如しており、金融機関自体でも、手探りで

進めていることが多いのです。

 

また、相続の専門家である税理士や弁護士、

司法書士や、行政書士でも、このリバースモーゲージの

「遅延損害金」規定を知らない方が少なくありません。

ですので、両親、祖父母、兄弟姉妹等、

親族がリバースモーゲージを利用されている・・・

という方がいらした場合、

リバースモーゲージを設定している金融機関への

事前の相談、そして、相続が発生した暁には、

税理士、弁護士、司法書士、行政書士に、

リバースモーゲージを利用している事、

そして、この遅延損害金について、

不安をいだいていること・・・等をきちんと、

相談し、可能であれば、一刻も早く、

金融機関に一緒に同行していただけるように

お願いすることをお薦めします。

 

当社、株式会社brandsでは、上記の通り、

リバースモーゲージの取扱いや、

「遅延損害金」の対応等についての

相談、コンサルティングも行っております。

リバースモーゲージに疑問を抱える方、

リバースモーゲージの「遅延損害金」に不安を抱える方、

リバースモーゲジの検討を考えていらっしゃる方

は、一度、当社、株式会社brandsにお問合せ下さい!

悩んでる②
お答えします!

よくある質問

Q

相続の相談をしたいのですが、
弁護士や税理士、司法書士や行政書士等の専門家の紹介をいただけますか?
また、その際、紹介料はお幾らでしょうか?

A

相続相談や相続対策の相談においては、専門家の力は必須です。
当社では、単に知識や学歴、事務所規模等といったものだけでご紹介することはなく、

お客様の相談内容やご希望に応じて、最適な専門家をご紹介いたします。

尚、相続税の申告や、準確定申告に伴う税理士の紹介について、ご紹介しています。

 

ご紹介は無料です。

紹介における許認可の問題だけでなく、当社が目指すお客様にとって最適な専門家のご紹介、

及び心の底から信頼できる専門家を目指すことで、単に値段だけを追い求めるだけでなく、

最もパフォーマンスが高くなるよう努めてご紹介しています。

 

Q

セカンドオピニオンについての質問です。
既に他の専門士業(税理士、弁護士)や、相続の専門家が集まる団体に相談をしたり、相続対策を実行していますが、その内容や手法が正しいのか?という疑問があります。
そのような場合、セカンドオピニオンを受けていただけるのでしょうか?
また、その際の相談料、顧問料はお幾らになりますでしょうか?

A

既に他の先生方にご相談中にもかかわらず、大変光栄なことです。
当社では、セカンドオピニオンをお受けしております。

相続相談のセカンドオピニオンに対する報酬は以下の通りとなります。

 

・初回面談(2h):5万円/2h(税別)

・2回目以降の相談内容(セカンドオピニオン):3万円/h(税別)

・顧問契約:5万円/月(税別) 
 ※セカンドオピニオンに係る顧問契約の締結をいただいたお客様の場合、上記相談料は不要です。

 

・他の専門家、法人、団体から提案を受けた内容の精査:10万円(税別)

 ※セカンドオピニオンに係る顧問契約の締結をいただいたお客様の場合でも、上記の精査にかかる報酬は頂戴します。

Q

相続の勉強会を主催されていると伺いました。
誰でも参加できるのでしょうか?

A

当社代表が理事を務めます一般社団法人東京都相続相談センターとの共催となる「相続事例研究会」というディスカッション形式の勉強会を開催しております。

こちらの勉強会は、相続に興味を持たれる方々が集まり、相続に携わる各種専門家と一緒にディスカッションをしていただきます。

相続に興味をお持ちの方であれば、どなたでも参加することは可能です。多少、専門性の高い内容も含まれますが、同じテーブルにいらっしゃる各種専門家の方々が、きっと、優しく手助けして下さると思います。是非、ご参加ください。

Q

相続コンサルティングの報酬は、お幾らですか?

A

お客様の財産内容、ボリュームにもよりますが、月額5万円(※税別)~となり、年間契約となります。

※お客様の財産内容、ボリュームによっては、月額10万円、15万円、20万円(※いずれも税別)となる場合もありますので、一度、ご相談ください。

Q

相続相談の対応エリアは東京23区に限定されますでしょうか?

A

東京都内がメインとなりますが、一都三県に限らず、スケジュール等を踏まえ、可能な限り対応しております。
 

過去には、大阪、名古屋、神戸、京都、札幌、仙台、秋田、金沢、富山、福岡、鹿児島等での実績があります。

Q

相続研修の講演料は、お幾らですか?

A

研修内容や、研修時間、研修対象者によっても異なりますが、目安として、

半日研修:15万円(※税別)
終日研修:30万円(※税別)

 

となります。但し、行政からのご依頼や、それに類する団体、法人、ボランティア団体、業界団体、NPO法人、各種経営者団体等からのご依頼、または当社提携先からのご紹介、ご依頼の場合は、この限りではありません。

 

また、テキスト作成代が別途必要となることがありますので、どうぞ、お気軽にお問合せ下さい。

 

※別途:交通費、宿泊費等

Q

相続セミナーの講演料は、お幾らですか?

A

講演内容、講演時間、聴講対象者にもよりますが、目安として、「10万円~」となります。(※税別)


但し、行政からのご依頼や、それに類する団体、法人、ボランティア団体、業界団体、NPO法人、各種経営者団体等からのご依頼、または当社提携先からのご紹介、ご依頼の場合は、この限りではありません。

 

※但し、テキスト作成代が別途必要となることがありますので、どうぞ、お気軽にお問合せ下さい。
※別途:消費税、交通費、宿泊費等

Q

相談料はお幾らですか?

A

相談料は、1時間あたり、2万円(※税別)となります。


※当社提携の弁護士、税理士、司法書士、行政書士からのご紹介の場合、初回のみ無料で対応させていただいております。

Q

相談だけでも大丈夫ですか?

A

はい、もちろん、相談だけでも大歓迎ですので、お気軽にご相談ください。

 

但し、当社の相続相談は、有料(1時間2万円 ※税別)となります。

初回相談は、原則、対面式での相談となりますが、昨今の事情を踏まえ、オンラインで相談も対応しております。


※当社提携先からのご紹介に限り、初回のみ無料で対応しております。

Q

急な対応はお願いできますか?

A

スケジュールにもよりますが、まずはお気軽にご連絡ください。

Access

東京で相続に関するお悩みがありましたら相続の専門家である税理士、弁護士からも信頼を寄せられる株式会社brandsまでお問い合わせください

概要

会社名 株式会社brands
住所 東京都新宿区西新宿7-19-22 
電話番号 03-6908-5535
営業時間 9:30~17:00
定休日 土曜日・日曜日・祝日

※土日、祝日でも事前にスケジュールが分かれば、可能な限りスケジュール調整を致しますので、まずは、ご相談ください。

アクセス

東京における遺産分割、相続税の納税対策、節税対策などといった各種相続対策をはじめ、相続発生後の相続手続きなどにおいても税理士、司法書士、行政書士、弁護士等の紹介まで、幅広いサポートを行ってます。株式会社brandsは、お客様の目線に立ち、専門家でありがちな専門用語の羅列ではなく、お年寄りや法律、税金等の専門知識が無い方でも、理解できるよう、わかりやすい言葉、わかりやすい表現を用いることで、安心感を納得感を感じていただき、専門家からもお客様からも厚い信頼を得ております。会社へのアクセス情報を掲載しておりますので、ご利用の際にはこちらのページをご覧ください。
RELATED

関連記事