では、上記の「求められるパフォーマンスの高さ」とはどういうことか?
それは、極端ではありますが、あくまで、事業ですから、可能な限り投資、リスクを抑え、いかに大きなリターンを得るかということえすから、有効活用でいえば、最も少ない投資で、最も高いリターン(家賃収入・手残収入)を得る事です。
誤解を恐れずいうと、「安かろう悪かろう」という視点です。とはいえ、有効活用で、「安かろう悪かろう」をそのまま実行してしまいますと、極端すぎるかもしれません。昨今の日本の賃貸市場は、戦後の日本ではありませんので、借主、つまり入居者側からは、かなり贅沢な居住環境を求めれており、且つ、それがスタンダートになっています。
また、超高齢化社会と人口減、さらには人口の都心部集中、晩婚化、ディンクスの増加、高齢者の単身世帯の増加等、インバウンドに伴う外国人労働者の増加等、過去の日本と比較すると、そのマーケットは大きく変化しています。
これらのような賃貸市場のニーズ、または、永らマーケティングより、有効活用を行うエリアにおける間取、設備・仕様のマーケティングはきちんとできているのか、賃料設定は妥当なラインなのか、
さらには、提案されている建築費用は、賃貸マーケティングから算出される想定賃料と見比べた際に、事業収支として、無理のない収支なのか・・・といった内容まで、含まれます。
日本を代表するハウスメーカーだから、大丈夫・・・、
相続対策としたアパート建築では、大々的にCMも流れているから大丈夫・・・
等と考えていませんか?決して上記のような会社を否定するつもりはなく、当社、株式会社brandsの代表取締役で相続コンサルタントとして、特に有効活用のスペシャリストとして、実績のある佐藤雄樹も、上記の様な日本を代表するようなハウスメーカー、デベロッパー、アパート建築会社での有効活用を依頼するケースも多々ありますが、それは、ケーズバイケースであり、その精査には、プロであるからこそかもしれませんが、膨大な時間をかけています。
相続対策における有効活用を検討する際の大切なの指標としては、
①事業収支において年間CFベースで、借入金は何年で完済できるか
②投資する自己資金によって、どれだけの年間CFを生み出せるか
③有効活用を実行することで、だれだけの税務上のメリット(推定される納税額が抑制されるか)、納税資金をプールできるか
④5年後、10年後、15年後を想定した際に、各々における出口想定(売却時の価格)は幾らか
等の指標を確認した上で、進めることが大切です。
なぜか?
それは、相続対策で行った有効活用が原因で、
その賃貸アパート、賃貸マンション、或いは賃貸戸建を相続した相続人が、
入居率の低下や、ローン返済に苦しめられ、
結果的に、売却せざるを得ない・・・というお客様を相談ベースで何百件も見てきましたし、なかには、返済額が高額過ぎて、売却しても手元資金を持ち出さないと、返済が完了しなかったり、中には自己破産迄検討される相談者を見てきたからこそ、大切な指標であると思います。
だからこそ、株式会社brandsでは、相続対策における有効活用においては、これらの各資料を徹底的に分析し、最もパフォーマンスの高い有効活用の提案を、相続コンサルタントとして、有効活用のスペシャリストとして、行っています。