相続税対策として、有効活用の提案を受けるお客様も多々いらっしゃれば、
ハウスメーカーや、アパート建築会社が開催する相続セミナーに参加して、その効果に感銘し、有効活用を検討されるお客様もいらっしゃると思います。
結論から言えば、きちんと考えに考え抜かれたうえでの有効活用であれば、それは、相続対策のうち、遺産分割の面でも、相続税対策と一括りにされる納税対策、節税対策の面からも非常に効果のある対策となるため、おススメです。
但し、相続対策として、有効活用を検討されるお客様として、毎年、年間50件以上のお客様を見ていますが、そのほとんどの方が、危ない橋を渡ろうとしています。そして、このようなお客様に共通点は、単に相続対策という言葉に惑わされ、不動産経営としての視点が全くないお客様である・・・という点です。
相続対策における有効活用において、
危ない橋を渡ろうとしている方には、「不動産経営の視点がない」と記しましたが、それは、一体、どういうことか？
簡単に言ってしまえば、
有効活用の提案者からの提案を鵜呑みにし過ぎる、
もっと言ってしまえば、有効活用の提案者に任せっきりな方です。
有効活用の提案者が、「良い」「お薦め」と言うから、署名捺印した・・・このような方が非常に多くいらっしゃいます。
では、逆に不動産経営の視点とは何か？
それは、自身が、相続対策としての有効活用において、自身が事業主であることを自覚し、有効活用の提案者から提案された提案内容について、自分なりにきちんと精査したり、そのデータのエビデンスを自身でとっていたり、有効活用の専門のコンサルタントを付けているか・・・という点です。
不動産経営の視点で大切なポイントは、
あくまで、事業であることから、
本来は、パフォーマンスの高さを求める事、
では、上記の「求められるパフォーマンスの高さ」とはどういうことか？
それは、極端ではありますが、あくまで、事業ですから、可能な限り投資、リスクを抑え、いかに大きなリターンを得るかということえすから、有効活用でいえば、最も少ない投資で、最も高いリターン（家賃収入・手残収入）を得る事です。
誤解を恐れずいうと、「安かろう悪かろう」という視点です。とはいえ、有効活用で、「安かろう悪かろう」をそのまま実行してしまいますと、極端すぎるかもしれません。昨今の日本の賃貸市場は、戦後の日本ではありませんので、借主、つまり入居者側からは、かなり贅沢な居住環境を求めれており、且つ、それがスタンダートになっています。
また、超高齢化社会と人口減、さらには人口の都心部集中、晩婚化、ディンクスの増加、高齢者の単身世帯の増加等、インバウンドに伴う外国人労働者の増加等、過去の日本と比較すると、そのマーケットは大きく変化しています。
これらのような賃貸市場のニーズ、または、永らマーケティングより、有効活用を行うエリアにおける間取、設備・仕様のマーケティングはきちんとできているのか、賃料設定は妥当なラインなのか、
さらには、提案されている建築費用は、賃貸マーケティングから算出される想定賃料と見比べた際に、事業収支として、無理のない収支なのか・・・といった内容まで、含まれます。
日本を代表するハウスメーカーだから、大丈夫・・・、
相続対策としたアパート建築では、大々的にＣＭも流れているから大丈夫・・・
等と考えていませんか？決して上記のような会社を否定するつもりはなく、当社、株式会社brandsの代表取締役で相続コンサルタントとして、特に有効活用のスペシャリストとして、実績のある佐藤雄樹も、上記の様な日本を代表するようなハウスメーカー、デベロッパー、アパート建築会社での有効活用を依頼するケースも多々ありますが、それは、ケーズバイケースであり、その精査には、プロであるからこそかもしれませんが、膨大な時間をかけています。
相続対策における有効活用を検討する際の大切なの指標としては、
①事業収支において年間ＣＦベースで、借入金は何年で完済できるか
②投資する自己資金によって、どれだけの年間ＣＦを生み出せるか
③有効活用を実行することで、だれだけの税務上のメリット（推定される納税額が抑制されるか）、納税資金をプールできるか
④5年後、10年後、15年後を想定した際に、各々における出口想定（売却時の価格）は幾らか
等の指標を確認した上で、進めることが大切です。
なぜか？
それは、相続対策で行った有効活用が原因で、
その賃貸アパート、賃貸マンション、或いは賃貸戸建を相続した相続人が、
入居率の低下や、ローン返済に苦しめられ、
結果的に、売却せざるを得ない・・・というお客様を相談ベースで何百件も見てきましたし、なかには、返済額が高額過ぎて、売却しても手元資金を持ち出さないと、返済が完了しなかったり、中には自己破産迄検討される相談者を見てきたからこそ、大切な指標であると思います。
だからこそ、株式会社brandsでは、相続対策における有効活用においては、これらの各資料を徹底的に分析し、最もパフォーマンスの高い有効活用の提案を、相続コンサルタントとして、有効活用のスペシャリストとして、行っています。
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既に他の先生方にご相談中にもかかわらず、大変光栄なことです。
当社では、セカンドオピニオンをお受けしております。
相続相談のセカンドオピニオンに対する報酬は以下の通りとなります。
・初回面談（２ｈ）：５万円／２ｈ（税別）
・２回目以降の相談内容（セカンドオピニオン）：３万円／ｈ（税別）
・顧問契約：５万円／月（税別）
※セカンドオピニオンに係る顧問契約の締結をいただいたお客様の場合、上記相談料は不要です。
・他の専門家、法人、団体から提案を受けた内容の精査：１０万円（税別）
※セカンドオピニオンに係る顧問契約の締結をいただいたお客様の場合でも、上記の精査にかかる報酬は頂戴します。
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お客様の財産内容、ボリュームにもよりますが、月額５万円（※税別）～となり、年間契約となります。
※お客様の財産内容、ボリュームによっては、月額１０万円、１５万円、２０万円（※いずれも税別）となる場合もありますので、一度、ご相談ください。
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東京都内がメインとなりますが、一都三県に限らず、スケジュール等を踏まえ、可能な限り対応しております。
過去には、大阪、名古屋、神戸、京都、札幌、仙台、秋田、金沢、富山、福岡、鹿児島等での実績があります。
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研修内容や、研修時間、研修対象者によっても異なりますが、目安として、
半日研修：１５万円（※税別）
終日研修：３０万円（※税別）
となります。但し、行政からのご依頼や、それに類する団体、法人、ボランティア団体、業界団体、ＮＰＯ法人、各種経営者団体等からのご依頼、または当社提携先からのご紹介、ご依頼の場合は、この限りではありません。
また、テキスト作成代が別途必要となることがありますので、どうぞ、お気軽にお問合せ下さい。
※別途：交通費、宿泊費等
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講演内容、講演時間、聴講対象者にもよりますが、目安として、「１０万円～」となります。（※税別）
但し、行政からのご依頼や、それに類する団体、法人、ボランティア団体、業界団体、ＮＰＯ法人、各種経営者団体等からのご依頼、または当社提携先からのご紹介、ご依頼の場合は、この限りではありません。
※但し、テキスト作成代が別途必要となることがありますので、どうぞ、お気軽にお問合せ下さい。
※別途：消費税、交通費、宿泊費等
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相談料は、１時間あたり、２万円（※税別）となります。
※当社提携の弁護士、税理士、司法書士、行政書士からのご紹介の場合、初回のみ無料で対応させていただいております。
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はい、もちろん、相談だけでも大歓迎ですので、お気軽にご相談ください。
但し、当社の相続相談は、有料（１時間２万円 ※税別）となります。
初回相談は、原則、対面式での相談となりますが、昨今の事情を踏まえ、オンラインで相談も対応しております。
※当社提携先からのご紹介に限り、初回のみ無料で対応しております。
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スケジュールにもよりますが、まずはお気軽にご連絡ください。
| 会社名 | 株式会社brands |
|---|---|
| 住所 | 東京都新宿区筑土八幡町5番13号 |
| 電話番号 | 03-5579-8612 |
| 営業時間 | 9：30～17：00 |
| 定休日 | 土曜日・日曜日・祝日 ※土日、祝日でも事前にスケジュールが分かれば、可能な限りスケジュール調整を致しますので、まずは、ご相談ください。 |
| 最寄駅 | ・飯田橋駅 徒歩5分 ・牛込神楽坂駅 徒歩３分 ・神楽坂駅 徒歩８分 |
